Devenir propriétaire de son logement social, une (vraie) bonne idée ?

Jeudi 19 octobre 2017

Vous rêvez de devenir propriétaire et vous souhaitez investir dans un logement social, c’est possible. Mais est-ce que cela en vaut vraiment la peine ?

Vous ne le saviez pas forcément mais il est tout à fait possible de devenir propriétaire d'un logement social. Pour autant, est-ce une bonne idée ? On fait le point.

Ce qui est bien avec les HLM, c'est qu'ils sont vendus à leurs locataires avec une décote d’environ 30 % par rapport à leur valeur estimée. Par ailleurs, en devenant propriétaire, vous n’aurez plus à payer de loyer, ce qui vous fera économiser pas mal d’argent. Se constituer un patrimoine immobilier est aussi un bon moyen de préparer sa retraite. En cas de coups durs, vous pourrez également revendre votre bien. Vous disposerez ainsi d’une grosse somme d’argent prête à être utilisée à tout moment. Voilà qui fait rêver. 

Le problème avec les logements sociaux, c’est que ce n’est pas aussi simple… En effet, saviez-vous que vous ne pourrez pas facilement réaliser de plus-value sur ce type de logement ? L’organisme HLM qui vous a vendu l’appartement garde un droit de propriété de rachat dessus. Cela signifie que si vous voulez vendre dans les cinq années suivant votre achat, vous devrez en informer l’office HLM. Mais là n’est pas le principal problème. On vous explique.

La revente d’un logement acheté depuis 5 ans ou moins

Lorsque vous devenez propriétaire d’un HLM, mieux vaut le rester au moins cinq ans ! La raison ? Avant l’achat, une estimation de son prix est réalisée par le service des domaines. Le bailleur à qui vous achetez ne peut vendre le bien à un prix supérieur ou inférieur de 35% que celui fixé par ce service. Cette estimation est réactualisée lorsque vous vendez votre bien. Mais il y a peu de chance pour que le prix ait beaucoup augmenté car il s’agit d’un HLM. Et en plus, il aura vieilli !

Deux situations :

  • Situation 1 : si le prix de revente est supérieur à l'évaluation actualisée, vous devrez reverser au bailleur la différence entre le prix d'achat et l'évaluation initiale.
  • Situation 2 : si le prix de revente est supérieur à votre prix d'achat (mais inférieur à l'évaluation actualisée), vous devrez reverser au bailleur la différence entre le prix de revente et le prix d'achat.

Exemples :

  • Situation 1 :

En 2007, prix d'achat : 140 000 € et évaluation initiale : 150 000 €
En 2017, prix de revente : 160 000 € et évaluation actualisée : 175 000 €
Somme à payer : 150 000 € - 140 000 € = 10 000 €

  • Situation 2 :

En 2007, prix d'achat : 140 000 € et évaluation initiale : 150 000 €
En 2017, prix de revente : 175 000 € et évaluation actualisée : 180 000 €
Somme à payer : 175 000€ - 140 000 € = 35 000 €

Bref, dans tous les cas, dites au revoir aux bénéfices.

La location d’un logement acheté depuis 5 ans ou moins

Des règles strictes encadrent également la location d’un logement social. En effet, si vous avez acheté votre HLM à un prix inférieur à l'évaluation faite par le service des domaines, vous ne pourrez pas percevoir un loyer supérieur au dernier loyer que vous payiez auparavant pour ce même logement. En résumé, ce n'est pas le meilleur moyen pour se faire de l'argent !

La revente ou la location d’un logement acheté depuis plus de 5 ans

Vous êtes (enfin) libre de faire ce que vous voulez !

Des charges importantes

En dehors des conditions de revente qui sont très (trop ?) compliquées, sachez que les logements sociaux ne peuvent être achetés que lorsqu’ils ont plus de 10 ans. Vous n’aurez donc pas du neuf. Réfléchissez donc bien avant d’acheter car vous risquez de le revendre beaucoup moins cher que prévu car un logement social perd plus vite de sa valeur qu’un logement classique. De plus, vous paierez des charges pour les frais de copropriété. Des frais qui peuvent vite coûter cher. En moyenne, ces frais reviennent aux Français à 47 euros au m2 par an. Faites le calcul pour votre logement ! Par ailleurs, c’est le bailleur qui choisit quand faire les rénovations dans un logement social, et pas vous. Cela pose problème car beaucoup de HLM ne sont pas en bon état. Vous risquez donc de payer cher et souvent.

Réfléchissez donc bien avant d’investir dans un logement social. Celui-ci ne pourra devenir vraiment rentable qu’au bout de 5 ans. Mais même après tout ce temps, votre HLM risque de ne pas être rentable à cause du coût d’achat initial et des charges que vous aurez payé durant toutes ces années. Le mieux est encore d’essayer de calculer par avance tous ces coûts et de se forger sa propre opinion.