Le mal-logement. Quels sont vos droits ?

Jeudi 25 octobre 2018

D’après une étude réalisée par l’Insee en 2013, le confort des logements s’est considérablement amélioré en l’espace de quarante ans. Presque tous les logements sont équipés d’eau courante, de WC intérieurs et de chauffage, ce qui n’était pas le cas dans les années 1970. Malgré ces améliorations, un peu plus de 2 millions de personnes en France restent privées de confort, selon le 23e rapport annuel réalisé par la Fondation Abbé Pierre (janvier 2018). Certains d’entre eux vivent dans des logements indécents ou insalubres. Mais quelle est la différence entre un logement indécent et un logement insalubre ?

Un logement indécent
 

D’après la loi du 6 juillet 1989, un logement est dit indécent lorsqu’il ne répond pas aux conditions de confort minimal du locataire.


 

Comment remarquer un logement indécent ?
 

Le caractère décent d’un logement est évalué sur trois critères :
 

  • L’état du logement ;

​L’humidité, l’éclairage, l’étanchéité des fenêtres, les canalisations de gaz, l’état des murs, du plafond et du sol sont en partie des signes de non-décence.
 

  • Le confort ;

Le logement décent doit avoir l’ensemble des équipements de confort de base (eau courante, électricité et chauffage).
 

  • La surface et le volume.

Le logement décent doit répondre à des critères de surface et de volume : la surface de la pièce principale doit être supérieure à 9 m2, la hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20 mètres ou bien le volume habitable doit être supérieur à 20 m3. Point important : de nouveaux critères ont été fixés en 2018. Désormais, un logement décent doit être équipé à la fois d’une étanchéité à l’air suffisante et d’une aération correcte.
 

Pour vous aider, un guide d’évaluation a été réalisé par le gouvernement en juillet 2018.

N.B. Si vous avez une seule pièce et si sa surface est inférieure à 9 m2, alors vous ne pourrez pas recevoir l’aide au logement versée par la Caf.


 

Quelles sont les démarches à suivre ?
 

Etape 1 : Si vous avez relevé un ou plusieurs de ces critères, vous devez en avertir votre propriétaire pour trouver une solution à l’amiable. Pour être aidé dans ces démarches, nous vous conseillons de faire appel à un conciliateur de justice ou à l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement). Si votre propriétaire est conciliant et accepte de faire des travaux de réparations, vos démarches s’arrêtent à cette étape.

En revanche, si votre propriétaire refuse de procéder aux travaux, vous devez en informer la Caf ou la CMSA (Caisse de Mutualité Sociale Agricole), dans le cas où vous percevez une allocation logement.

Etape 2 : Vous devez envoyer à votre organisme (la Caf ou le CMSA) une description des lieux avec photographies à l’appui. Ces deux organismes effectueront une expertise du logement.  

Etape 3 : Si le logement n’est pas conforme à la loi, votre organisme prend contact avec le propriétaire afin qu’il procède aux travaux.

Etape 4 : Le bailleur exécute les travaux dans un délai maximum de 18 mois. Pendant ce délai :
 

  • La Caf ou le CMSA interrompt le versement des allocations.
  • Le locataire doit continuer à payer son loyer diminué du montant de l’allocation logement.


La Caf se charge de verser au bailleur les sommes retenues une fois les travaux terminés. Une fois les travaux terminés, un contrôle est effectué. Si le logement a été rendu décent, le bailleur perçoit le montant intégral de l’allocation logement conservé pendant la période de rénovations.

 

 

Un logement insalubre
 


L’insalubrité d’un logement est un stade supérieur et plus grave que l’indécence. Selon la loi, un logement est considéré comme insalubre lorsqu’il représente un danger pour la santé ou la sécurité des occupants. Dans ce cas, le préfet peut engager une procédure à l’encontre du propriétaire ou du syndic de copropriété.


 

Quels sont les critères pour repérer l’insalubrité ?
 

Un logement insalubre présente des dégradations très importantes et dangereuses. Parmi les critères d’évaluation, il y a :

  • Un éclairage naturel insuffisant des pièces principales ;
  • Une surface des pièces principales en-dessous de 9 m2 ;
  • Une mauvaise protection phonique ;
  • Une mauvaise isolation thermique ;
  • Une dégradation des surfaces ;
  • Des facteurs de risques spécifiques pour la santé,
  • Une trop forte humidité dans l’air ;
  • Une mauvaise aération des pièces ;
  • Une absence partielle ou complète d’équipements de base.


 

Quelle est la procédure à suivre ?


Si plusieurs de ces critères ne sont pas respectés, il est impératif de suivre les démarches suivantes.
 

Etape 1 : Avertir votre mairie.

Etape 2 : Les services communaux d’hygiène et de santé viennent inspecter les lieux et transmettent un rapport au préfet.

Etape 3 : Si votre demande est accordée, le préfet consulte une commission départementale et en informe le propriétaire.

Etape 4 : Après avis de la commission, le préfet prend un arrêté d’insalubrité. Cette décision est portée à la connaissance du propriétaire et l’arrêté est affiché en mairie. L’habitation dans les lieux est immédiatement interdite.

Etape 5 : le propriétaire a l’obligation de, premièrement, réaliser des travaux à ses frais et, deuxièmement, loger à ses frais le ou les locataires pendant la durée des travaux.


 

Quels sont les changements concernant le loyer ?


Vous ne payez plus le loyer à compter du 1er jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie. Vous êtes logés aux frais du propriétaire pendant toute la durée de la remise en état de son logement.

Pour tout information supplémentaire sur ce sujet, voici un guide réalisé par la DIHAL (délégation interministérielle à l’hébergement et à l’accès au logement) avec la participation du gouvernement.