Les 5 choses à savoir avant de louer votre appartement

Vendredi 10 novembre 2017

Louer son appartement n’est pas un acte à prendre à la légère. Il s’agit d’un engagement qui peut vite devenir un calvaire si vous vous y prenez mal dès le départ.

Avant de louer votre appartement, il convient de vous poser plusieurs questions. En effet, en fonction de la durée pendant laquelle vous voulez louer ou encore du loyer que vous comptez percevoir, vous ne louerez pas de la même manière.

Meublé ou vide ?

La première question à vous poser est de savoir si vous voulez louer meublé ou vide ? En soi, cela ne change peut-être pas grand-chose pour vous. En louant vide, vous arriverez peut-être à faire quelques économies puisque vous n’aurez pas besoin de racheter des meubles ou des appareils électroménagers si vous déménagez. En revanche, le prix de votre loyer va diminuer puisque votre logement ne sera pas équipé. Au final, il n’est donc même pas sûr que vous économisiez des sous. Mais louer vide ou meublé ne se résume pas à une question comptable. En effet, la question prend toute son importance vis-à-vis de la loi.

En louant meublé :

  • Vous allez signer un bail avec votre locataire pour au minimum 1 an (ou 9 mois si votre locataire est un étudiant)
  • Le dépôt de garantie qui vous sera versé sera équivalent à 2 mois de loyer au maximum
  • Vous devrez respecter un préavis d’au minimum 3 mois pour donner congé à votre locataire
  • Votre locataire disposera d’un préavis d’au minimum 1 mois pour quitter l’appartement

En louant vide :

  • Vous allez signer un bail avec votre locataire pour au minimum 3 ans
  • Le dépôt de garantie qui vous sera versé sera équivalent à 1 mois de loyer au maximum
  • Vous devrez respecter un préavis d’au minimum 6 mois pour donner congé à votre locataire
  • Votre locataire disposera d’un préavis d’au minimum 3 mois pour quitter l’appartement

Vous comprenez donc que louer vide est bien plus engageant. D’autant plus que vous vous engagerez sur un bail automatiquement renouvelable au bout de 3 ans. En résumé, la seule manière de vous débarrasser de vos locataires sera soit d’attendre qu’ils partent d’eux-mêmes, soit d’aller habiter dans cet appartement ou d’y loger un proche.

Mais si vous vivez dans une zone touristique, vous pouvez également opter pour des locations saisonnières. Ainsi, vous ne vous engagerez pas sur le long terme, ce qui peut être avantageux. Renseignez-vous bien auprès d’une agence pour savoir si ce type de location a le vent en pompe dans votre région.

Quel montant pour le loyer ?

Autre question à vous poser : quel loyer voulez-vous faire payer tous les mois ? Avant d’y répondre, prenez le temps de prendre connaissance des prix du marché dans votre ville. Le prix d’un loyer est calculé à partir de :

  • Sa position géographique (centre-ville ou non ? petite ou grande ville ? Proximité des lieux de vie et des transports en commun ?)
  • La surface du bien (plus c’est grand, plus vous pourrez le louer cher)
  • La qualité du logement
  • La présence de meubles ou non (comme indiqué plus haut, vous louez plus cher avec un meublé)

Pour connaître les prix des loyers moyens par type de logement en fonction des villes de France, cliquez ici. Par ailleurs, sachez que les loyers de certaines villes comme Paris ou Lille sont encadrés, ce qui signifie que vous ne pouvez louer à un prix trop élevé. Mais d’une manière générale, mieux vaut éviter de louer trop cher. La raison ? Ce n’est pas comme ça que vous obtiendrez une super rentabilité sur le long terme. Et pour cause : vos locataires ne resteront pas forcément longtemps et en plus, vous risquez d’attendre longtemps avant de trouver de nouveaux locataires. Soyez donc raisonnable.

Comment mettre votre appartement en valeur ?

Avant de faire passer les premières visites, n’oubliez pas de mettre votre appartement en valeur. L’intérêt ? Louer plus cher. Commencez donc par faire les réparations qui s’imposent. Quelques travaux seront aussi peut-être nécessaires pour installer des équipements. Ceci est encore plus vrai si vous habitez dans une zone où l’offre locative est élevée. Rappelez-vous que tout ce qui est fait dans le but d’améliorer la qualité de votre logement vous permettra de le louer plus cher par la suite. Vous serez donc gagnant au final. 

Passer par une agence ou tout faire vous-même ?

L’avantage de passer par une agence, c’est que vous n’aurez pas à galérer pour trouver des locataires. De plus, vous n’aurez pas besoin d’effectuer l'état des lieux, de faire visiter le bien et de rédiger le bail locatif. L’agence se chargera de tout pour vous. Mais si vous avez le temps de le faire vous-même, c’est mieux. Vous économiserez de l’argent car les agences vous prendront l’équivalent d’au moins un mois de loyer. En plus, vous devrez payer, chaque année, une commission sur le loyer annuel encaissé. Le mieux reste donc de passer par des annonces de particulier à particulier. Des sites tels que Pap ou Particulier-Particulier vous permettront de publier vos annonces gratuitement. N’hésitez pas d’également en parler à vos proches. Le bouche à oreille reste l’un des meilleurs moyens de trouver un locataire rapidement.

Une fois que vous aurez fait visiter votre appartement à plusieurs candidats, il faudra faire un choix. Les choses se compliquent. Comment repérer le bon locataire qui paiera toujours en temps et en heure et qui ne dérangera pas le voisinage du mauvais ? Si vous êtes passé par une agence, les choses seront simplifiées puisque cette dernière aura fait le tri pour vous. En revanche, si vous recherchez un locataire par vous-même, vous devrez étudier leurs dossiers avec soin. Retenez qu’un dossier de location bien constitué est généralement de bon augure.

Quels documents sont obligatoires ?

Dernière chose et pas des moindres : les documents à remplir et signer. Un bail est un contrat. Ne le prenez pas à la légère. Ce contrat doit contenir les droits et obligations du propriétaire et du locataire. En cas de litige, c’est à lui que vous vous référerez. Toutefois, en fonction de si votre bien est meublé ou non, vous n’aurez pas les mêmes conditions à respecter. Pour faire les choses bien et éviter les erreurs de débutants, rendez-vous sur le site du service public en cliquant ici. En dehors du contrat de location, vous devrez rédiger un état des lieux ainsi qu’une quittance de loyer. Alors, cliquez ici et ici pour accéder à des modèles gratuitement.