Immobilier : acheter dans l’ancien vaut-il le coup ?

Jeudi 19 octobre 2017

Vous rêvez d’acheter dans l’ancien mais vous n’êtes pas sûr que ce soit l’idée du siècle ? Découvrez les avantages et les inconvénients de l’ancien.

Ancien ou neuf ? C’est le dilemme que se posent des milliers de futurs propriétaires tous les ans. Eh oui, acheter un appartement ou une maison n’est pas un acte à prendre à la légère. Alors, mieux vaut se poser les bonnes questions avant d’acheter. Nous vous avons donc listé les avantages et les inconvénients que vous pourriez rencontrer si vous achetez dans l’ancien. Mais avant de commencer, sachez qu'un logement est considéré comme neuf dès lors qu'il a moins de 5 ans. Ce n'est donc qu'après ce laps de temps qu'il est classé dans la catégorie "ancien".

Plus de choix

L’offre immobilière dans l’ancien est supérieure à celle dans le neuf, et notamment dans les grandes villes. En choisissant d’acheter dans l’ancien, vous aurez donc beaucoup plus de choix. Un point fort de taille quand on sait à quel point il peut être difficile de trouver un logement à prix décent.

Une meilleure géolocalisation

Notons également que les logements plus anciens sont souvent mieux situés. Ils sont, par exemple, souvent plus proches des écoles et des commerces que les appartements qui viennent d’être construits. La raison ? Les lieux de vie ont eu le temps d’apparaître à proximité au fil des années, ce qui n’est pas toujours le cas pour le neuf.

Plus de charme

Les appartements les moins récents ou les vieilles maisons sont souvent bourrés de charme. A la différence des logements neufs, il ne s’agit pas simplement de blocs en béton blanc. Non, l’ancien possède une histoire et une architecture qui le mettent en valeur.

Un investissement de base moins élevé

D’une manière générale, l’ancien coûte moins cher que le neuf. Pour la même superficie dans le même quartier, un appartement ancien vous coûtera généralement entre 20 et 25 % moins cher que le neuf. Une différence de prix qui s’explique par le fait que vous n’aurez pas à payer la TVA, les frais d’acquisition ou les frais liés aux constructions respectant les nouvelles normes énergétiques.

Une plus-value plus forte sur le long terme

La valeur d’un logement ancien peut rapidement augmenter si vous le rénovez en tenant compte des normes récentes, et encore plus, si vous habitez dans une zone où la demande est forte. Dans ce cas, la plus-value que vous pourrez réaliser sera généralement bien plus importante que pour un logement neuf.

Des aides et des prêts avantageux…

En choisissant l’ancien, vous pourrez également bénéficier d’un prêt éco-PTZ ou de prêts similaires afin de financer vos travaux d’économie d’énergie. Vous pourrez également bénéficier de crédits d'impôt dans le cas où vous effectueriez de gros travaux pour améliorer la performance énergétique de votre bien. Aussi, vous pouvez profiter d'une TVA à 5,5 % pour certaines rénovations.

 … Dont vous n’aurez pas besoin dans le neuf

Voilà qui est intéressant mais attention, vous n’aurez ce problème avec le neuf puisque votre logement sera déjà construit selon les normes récentes. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle le neuf coûte plus cher. Mais au moins, avec un logement neuf, vous n’aurez normalement même pas besoin de dépenser un seul centime pour ce genre de travaux. Entre l’isolation thermique à refaire ou la remise aux normes de l'électricité, les travaux à visée énergétique peuvent vite vous coûter cher dans l’ancien.

Des travaux de remise en état et/ou d’entretien

Par ailleurs, il y a ancien et ancien. Vous devez faire la différence entre un logement ancien qui tient encore la route et un vieux logement qui tombe en ruine. Acheter dans l’ancien ne vaut pas le coup si vous dépensez l’équivalent de la moitié du prix d’achat de votre logement en travaux de remise en état et/ou en rénovation. Par ailleurs, acheter dans l’ancien, c’est également se préparer à faire, de temps en temps, quelques travaux supplémentaires afin d’entretenir votre bien. Eh oui, plus votre logement va vieillir, plus il faudra l’entretenir régulièrement. Soyez-en conscient.

Des charges plus importantes

Les charges de copropriété sont entre 3 et 4 fois supérieures dans l’ancien. Pourquoi ? C’est simple : votre bien n’est plus protégé par les différentes garanties des promoteurs qui font que, durant les premières années, vous n’aurez presque pas de frais de copropriété en achetant dans le neuf. De plus, si votre résidence ou votre immeuble est ancien, il est logique qu’il ait besoin de plus de travaux. Tous ces frais seront inclues dans vos charges de copropriété. Et méfiez-vous, ces dernières peuvent vite peser dans votre budget.

Des taxes et des frais de notaire plus salés

Un dernier point qui peut vous coûter cher : les frais de notaire et les droits de mutation. Dans l'ancien, on estime qu’ils représentent entre 6 et 8 % du prix de vente de votre logement. Dans le neuf, ils ne représenteraient qu’entre 2 et 4 % de ce prix, soit deux fois moins. La faute aux collectivités locales qui taxent plus lourdement les logements anciens. Pour estimer le montant que vous aurez à payer en taxes, cliquez ici. Attention toutefois, même si, à ce niveau-là, vous êtes gagnant en achetant dans le neuf, n'oubliez pas que vous aurez, en revanche, à payer la TVA (réduites seulement dans les quartiers prioritaires). Et la plupart du temps, les frais de notaire et les taxes moins élevées dans le neuf ne suffisent pas à compenser le coût de la TVA. Vous êtes prévenu.

Conclusion : prenez le temps de comparer

Comme vous l'aurez sûrement compris, il est difficile de déterminer si un logement ancien en vaut vraiment le coup ou non. Cela va dépendre d'une multitude de facteurs. Alors, le mieux reste encore de vous laisser le temps de réfléchir et d’étudier chaque proposition. Si vous avez encore des doutes, sachez également que faire appel à une agence immobilière peut être une bonne idée pour obtenir les conseils d’un expert qui vous guidera au mieux. Certes, cela ne vous fera pas économiser d'argent mais au regard de l'investissement que vous vous apprêtez à faire, ça peut en valoir le coup.